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关于印发《赣州市商品房预售资金监督管理办法》的通知

来源:发布时间:2022-05-18 17:47:38访问量:

赣市建字〔202222


各县(市、区)住建局、人民银行各县(市)支行、银保监各县(市、区)监管组,各房地产开发企业,各商业银行:

现将《赣州市商品房预售资金监督管理办法》印发给你们,请认真遵照执行。


赣州市住房和城乡建设局
中国人民银行赣州市中心支行
中国银行保险监督管理委员会赣州监管分局
2022511




赣州市商品房预售资金监督管理办法

第一章  总   则

第一条为进一步规范我市商品房预售资金的监督管理,保障房地产项目竣工交付,维护购房人合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》等相关规定,按照江西省住房和城乡建设厅、中国人民银行南昌中心支行、中国银行保险监督管理委员会江西监管局《转发<住建部、人民银行、银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见>的通知》(赣建房〔20221号)文件要求,结合我市实际,特制定本管理办法。

第二条凡在我市范围内批准预售的商品房项目,其预售资金的缴存、使用和监督管理,适用本办法。

本办法所称商品房预售资金是指房地产开发企业(简称开发企业)将其开发建设中的商品房预售给购房人,由购房人按合同约定支付的预购房款(包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等)

第三条本办法由赣州市住房和城乡建设局、中国人民银行赣州市中心支行、中国银行保险监督管理委员会赣州监管分局(以下简称人行赣州市中支、赣州银保监分局)共同制定。

市住房和城乡建设局负责指导、协调、监督检查全市范围内商品房预售资金监管政策的具体实施,牵头建立健全商品房预售资金管理信息系统。各县(市、区)住建部门负责所辖区的商品房预售资金缴存、使用审批等具体监管工作。人民银行赣州市中支及各县(市)支行负责指导商业银行做好监管账户管理工作;赣州银保监分局及其各县(市、区)监管组负责对商业银行预售资金监管操作风险和合规性进行监督检查。

第二章  预售资金监管账户及协议

第四条各县(市、区)住建部门会同属地人民银行、银保监部门通过公开招标方式,综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素,确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行,招标确定的委托监管银行数量原则上不少于辖区内商业银行总数的三分之二,每两年招标确定一次,通过各县(市、区)住建部门门户网站予以公示。

第五条开发企业申请商品房预售许可前,按照一次预售许可申请对应一个账户的原则,在招标确定的商业银行开设监管账户。开通网上银行的监管账户,仅可以办理查询业务,不得开通企业网上转账等业务,确保专款专用。

第六条商品房预售资金监管期限,自取得《商品房预售许可证》起,至预售项目完成房屋初始登记并达到购房人可单方办理房屋转移登记条件为止。

第七条开发企业在申请商品房预售许可时,应提供由委托监管银行、开发企业、住建部门签订的三方监管协议,协议主要内容须在预售方案予以明确,并通过附件方式在《商品房买卖合同》中予以体现,监管协议主要内容包括:

(一)选定的委托监管银行;

(二)监管项目的名称、坐落位置;

(三)监管账户名称、账号;
(四)监管项目范围、额度;
(五)监管资金的收存、支出、使用方式;
(六)违约责任;
(七)争议解决方式。

第八条开发企业应将委托监管银行、监管账户等重要信息在商品房销售场所显著位置公示,并在《商品房预售许可证》、《商品房买卖合同》上载明;属地住建部门应将开发企业的监管账户信息在门户网站进行公示。

第三章  预售资金收存和使用管理

第九条商品房预售时,购房人缴交的定金、首付款、全款、商业银行发放的按揭贷款和其他形式的购房款等商品房预售资金,应全部直接存入监管账户。购房人申请按揭贷款的,开发企业应当提供监管账户作为按揭贷款到账账户,各商业银行须将按揭款及时转入监管账户。

第十条商品房预售资金实行限额度监管,各县(市、区)住建部门根据确保项目竣工交付所需的资金确定重点监管资金的额度,原则上为不得低于当次商品房预售申报价格总额的25%

第十一条监管额度内的预售资金不同于房地产开发企业自有资金,应当专款专用,必须用于该项目工程建设支出;监管账户内的资金达到监管额度后,超出监管额度的资金可由开发企业提取使用,且优先用于工程建设支出,在三方监管协议中明确住建部门和委托监管银行对提取的资金用途核实职责,由委托监管银行快捷代办拨付。

第十二条开发企业申请使用重点监管资金时,各县(市、区)住建部门应以项目工程进度节点为依据,控制重点监管资金余额,同时也可根据项目建设的实际情况,增加申请使用频次,项目各进度节点重点监管资金最低余额要求如下:

(一)完成主体结构建设至地面以上层次二分之一进度的,账户内重点监管资金余额不低于监管额度的80%

(二)完成主体结构封顶的,账户内重点监管资金余额不低于监管额度的60%

(三)完成项目分户验收的,账户内重点监管资金余额不低于监管额度的30%

(四)完成竣工验收的,账户内重点监管资金余额不低于监管额度的20%

(五)完成房屋所有权首次登记的,账户内重点监管资金余额不低于监管额度的5%;

(六)项目达到购房人可自行办理转移登记手续后,开发企业可申请取消监管。

如水、电、气等施工合同及材料采购合同有明确资金支付时间约定的,可根据合同约定申请使用监管资金,原则上不得超过工程节点最低监管额度。

第十三条开发企业申请使用重点监管资金时,应当向属地住建部门提出申请。应提交下列材料:

1.商品房预售资金使用申请表;

2.水、电、气等施工合同及材料采购合同等复印件(核对原件);

3.工程进度达到合同约定及材料采购需付款的,须提供施工单位、监理单位以及委托监管银行现场核实后出具的证明材料;

4.通过分户验收和竣工验收的,提交相关部门出具的验收报告;

5.完成房屋所有权首次登记和可单独办理转移登记手续的,提交房屋所有权首次登记和转移登记相关证明材料。

第十四条各县(市、区)住建部门受理开发企业的用款申请后,应及时核实,对符合条件的,应在3个工作日内予以审批,委托监管银行在收到住建部门批复后,应在2个工作日内予以拨付;有下列情况之一的,不予核准使用预售资金:

(一)未按照规定将预售资金全部存入监管账户的;

(二)申请资金超出用款额度的;

(三)该项目之前用款未按要求使用的;

(四)有其它违法违规行为的。

第十五条开发企业与购房人解除购房合同的,经属地住建部门核实审批后,由委托监管银行在2个工作日内拨付相应购房款至原购房人账户。

第十六条针对人民法院保全、执行商品房预售资金的,委托监管银行应按照《最高人民法院住房和城乡建设部中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》(法〔202212号)规定执行。

第四章  相关责任

第十七条各县(市、区)住建部门对商品房预售资金进入监管账户情况进行监督,并可对工程进度进行实地核查,委托监管银行和开发企业必须积极主动配合。同时应每月将账户监管情况上报市住房和城乡建设局。

第十八条开发企业有下列行为之一的,由属地住建部门约谈开发企业负责人,责令限期改正,依据相关规定和监管协议约定暂停企业的网签系统,依法依规进行处理,并将其违法违规情况予以公示、通报,记入企业信用档案,并提供至其它信用信息公示平台:

(一)违反本《办法》规定直接收存商品房预售资金的;

(二)未依照本《办法》规定将监管账户作为按揭贷款到账账户的;

(三)未依照本《办法》规定使用商品房预售资金的;

(四)以收取其他款项为名等变相逃避商品房预售资金监管的;

(五)套取预售监管资金行为的;

(六)其他违反预售资金监管行为的。

第十九条委托监管银行不得擅自扣划预售账户内资金,如违反规定擅自拨付商品房预售资金的,应当负责追回资金,无法追回的依法承担相应的赔偿责任。对委托监管银行违反本《办法》规定的,由属地人民银行和银保监部门约谈委托监管银行负责人,进行公开通报,按照有关规定进行处罚。情节严重的,由属地住建部门取消其委托监管银行的资格。

第二十条各县(市、区)住建部门要会同开发企业、委托监管银行进行每周一次定期对账、每月一次定期审计,发现开发企业存在违规挪用或套取监管资金问题的,应当停止拨付资金,并将对账、审计情况及时抄告属地人民银行、银保监部门。市县两级住建、人民银行及银保监部门要落实各自责任,强化协同配合,形成监管合力,严厉查处抽调、擅自扣划、违规挪用监管账户内资金等违规行为。

第二十一条各县(市、区)住建部门、委托监管银行等相关单位工作人员在预售资金监管工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,依法追究法律责任。

第二十二条各县(市、区)住建部门可结合开发企业信用等级、市场形势变化及预售许可形象进度标准的调整情况,对信誉度好、无资金风险的项目适当下调重点监管资金比例;对存在群访群诉情况,或有停工、烂尾风险的项目提高重点监管资金比例。

第二十三条本办法自2022611日起施行。《赣州市中心城区商品房预售资金监督管理办法》(赣市房字〔201849号)文件同时废止。

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